Lexikon der Stadterneuerung

Wenn die Gemeinde ein Sanierungsgebiet durch Sanierungssatzung förmlich festlegt, so unterliegen die im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke für die Dauer der Sanierungsmaßnahme bis zur Aufhebung der Satzung einem Sonderrecht. Um die Ziele der Erneuerung im Sanierungsgebiet und die dafür notwendigen Maßnahmen durchführen zu können, bedürfen bauliche und liegenschaftliche Veränderungen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Häufig führt das unverträgliche Nebeneinander von Gewerbebetrieben und Wohngebäuden zu gravierenden Missständen in Sanierungsgebieten. Wenn in solchen Fällen eine Betriebsverlagerung notwendig und durchführbar ist, so wird versucht, diesen Ortswechsel für das Unternehmen möglichst schonend zu vollziehen.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, so sind bei der Modernisierung auch denkmalschutzrechtliche Belange zu berücksichtigen. Bei einem Kulturdenkmal darf beispielsweise nicht in die Fassade eingegriffen werden. In solchen Fällen gelten reduzierte Anforderungen an die Wärmedämmung. Je nach individuellen Voraussetzungen sind bei der Modernisierung denkmalgeschützter Gebäude erhöhte Modernisierungszuschüsse möglich.

Im Rahmen der Sanierung kann die Modernisierung von privaten Gebäuden gefördert werden, wenn sie als durchgreifende Modernisierung, d.h. als umfassendes Maßnahmenpaket, erfolgt. Der Zustand des Gebäudes nach der Modernisierung soll dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, damit sich der Gebrauchswert nachhaltig erhöht. Die Modernisierung eines Gebäudes wird nur dann gefördert, wenn mit der Modernisierung Maßnahmen zur Energieeinsparung einhergehen. Das Gebäude muss nach der Modernisierung den energetischen Förderkriterien der Stadt Pforzheim entsprechen.

Bauherren, deren Gebäude in einem Sanierungsgebiet liegt, können zusätzlich Geld sparen. Die Herstellungskosten einer umfassenden Modernisierung können beim Finanzamt geltend gemacht werden (§7h EStG).

Die Vorraussetzung, um eine erhöhte Absetzung der Einkommessteuer zu nutzen sind:

• das Gebäude liegt in einem Sanierungsgebiet,
• die Modernisierung muss umfassend sein, (insbesonders muss das Gebäude den heutigen energetischen Standarts angepasst werden)
• eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung muss vor Baubeginn mit der Stadt abgeschlossen werden.

Zur städtebaulichen Erneuerung stehen unterschiedliche Programme der Städtebauförderung sowie ergänzende Förderprogramme zur Verfügung. Wenn die Gemeinde in einem Gebiet durch vorbereitende Untersuchungen städtebauliche Missstände festgestellt hat, kann sie das Gebiet zur Förderung für ein Programm annmelden. Erst nach der Zusage der Fördermittel kann mit den Erneuerungsmaßnahmen begonnen werden.

Bei den vorbereitenden Untersuchungen eines Gebietes wird auch der Finanzbedarf für dessen Sanierung festgestellt. Die Kosten, die nicht durch Einnahmen - z.B. aus Grundstückserlösen - gedeckt werden können, werden als Förderrahmen für die Sanierung festgestellt. Dieser Förderrahmen unfasst den staatlichen Förderanteil ( EU-, Bundes- und / oder Landesmittel ) und den von der Gemeinde zu tragenden Anteil ( Komplementärmittel ).

Die Neuordnung  brachgefallener oder untergenutzter Grundstücke sowie der Ersatz nicht modernisierungswürdiger desolater Gebäude durch Neubauten bilden wichtige Sanierungsziele. Deshalb kann die Freilegung und Baureifmachung von Grundstücken gefördert werden. Dazu gehören Abbruchmaßnahmen, die Verlegung von Versorgungsleitungen oder die Neuordnung vorhandener Verkehrsflächen. Private Neubauten selbst können nicht gefördert werden.

Als Innenentwicklung bezeichnet man das politische Ziel, den Bedarf an Wohnflächen sowie an Gewerbe- und Verkehrsflächen möglichst ohne Inanspruchnahme von bisher unbebauten Flächen zu decken. Dazu dient insbesondere die Wiedernutzung von Brachflächen und die Aufwertung innerstädtischer Quartiere durch die Stadterneuerung.

Als "klassisches Verfahren" bezeichnet man solche Sanierungsmaßnahmen, bei denen das besondere Städtebaurecht in vollem Umfang zum Einsatz kommt. Im "klassischen Verfahren" werden spätestens nach Abschluss der Sanierung von den Grundstückseigentümern Ausgleichsbeträge erhoben.

Bei städtebaulichen Förderprogrammen decken die staatlichen Finanzhilfen nur einen Teil des Förderrahmens ab. Die Gemeinde stellt ergänzend (komplementär) die noch fehlenden Finanzmittel zur Erreichung des gesamten Förderrahmens bereit. Der kommunale Eigenanteil beträgt z.Z. in Baden-Württemberg 40%. Diese Förderquote kann allerdings je nach Förderprogramm und Jahr der Programmaufnahme variieren. Der kommunale Finanzbedarf kann ansteigen, wenn die nicht durch Einnahmen gedeckten Kosten ansteigen und die Fördermittelgeber den Förderrahmen nicht oder nur unzureichend erhöhen.

In einem Sanierungsgebiet können private Modernisierungsvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen mit finanziellen Zuschüssen gefördert werden. Ziel ist immer eine durchgreifende Modernisierung.

Ordnungsmaßnahmen dienen meist der Vorbereitung eines Grundstücks für die Neubebauung. Dazu gehören der Abbruch alter Bausubstanz, die Herstellung neuer bzw. die Anpassung bestehender Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Grundstückszufahrten und auch notwendige Umzüge von Bewohnern oder Betrieben. In einem Sanierungsgebiet können diese Maßnahmen gefördert werden, wenn das Neubauvorhaben den Sanierungszielen dient. Zu den Ordnungsmaßnahmen zählen auch die Einrichtung oder Sanierung von Spiel- und Freiflächen sowie die Neuanlage oder Umgestaltung von Verkehrsflächen.

Für die Durchführung der Sanierungsverfahren und die Erteilung von sanierungsrechtlichen Genehmigungen ist die Sanierungsbehörde zuständig. In Pforzheim wird diese Aufgabe vom Amt für Stadtplanung,Liegenschaften und Vermessung -Sanierungsstelle- wahrgenommen.

Um besondere städtebauliche Missstände zu beheben, die durch vorbereitende Untersuchungen festgestellt wurden, legt der Gemeinderat in einer Sanierungssatzung ein abgegrenztes Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich fest. Bei der Abgrenzung wird berücksichtigt, wie weit der bewilligte Förderrahmen für die notwendigen Maßnahmen reicht. Mit Blick auf die vorhandenen Mittel kann es notwendig sein, zunächst ein kleineres Gebiet abzugrenzen, das erweitert wird, sobald zusätzliche Mittel bereitgestellt werden können. Die Durchführung der Sanierung erfolgt mit Hilfe von Förderprogrammen.

Die Sanierungssatzung wird vom Gemeinderat beschlossen. Sie bezeichnet das Gebiet, in dem eine Sanierung nach Baugesetzbuch durchgeführt wird und trifft Aussagen über Ziele, Maßnahmen und die Art des Verfahrens (klassisches oder vereinfachtes Verfahren). Durch Veröffentlichung in den Tageszeitungen wird die Satzung rechtskräftig.

Nach Erlass einer Sanierungssatzung unterliegen die Grundstücke im Sanierungsgebiet aufgrund des besonderen Städtebaurechts besonderen Genehmigungspflichten. Sanierungsrechtliche Genehmigungen sind insbesondere bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden sowie bei Veräußerung, Belastung oder Teilung von Grundstücken erforderlich. Die sanierungsrechtliche Genehmigung erteilt die Sanierungsbehörde.

Wenn keine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung erwartet wird, kann eine Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Dann entfallen die Ausgleichsbeträge.

Vor einer Sanierung müssen vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, um Beurteilungsgrundlagen über Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit der Sanierung zu gewinnen. Die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge werden festgestellt. Bewohner, Haus- und Grundstückseigentümer und Gewerbetreibende werden befragt, auch um etwas über die Bereitschaft zur Mitwirkung bei der Sanierung zu erfahren. Ferner werden die Träger öffentlicher Aufgaben zu ihrer Einschätzung der Sanierung befragt.

Der Ergebnisbericht wird dem Gemeinderat vorgelegt. Er enthält Feststellungen über den baulichen Zustand und das Ausmaß der städtebaulichen Missstände und Vorschläge, wie diese mit einer Sanierung zu beheben wären. Es werden konkrete Maßnahmen empfohlen, einen Vorschlag für die Gebietsabgrenzung und den benötigten Förderrahmen, sowie die Wahl des Verfahrens abgegeben.

Wohnumfeldverbesserung bezeichnet Maßnahmenbündel in der näheren Wohnumgebung solcher Gebiete, die durch fließenden oder ruhenden Verkehr, störendes Nutzungsgemenge, hohe Baudichte, ungenügende Besonnung und Belüftung oder fehlende Spiel- und Freiflächen beeinträchtigt sind. Dies hat zur Folge, dass dort die Instandsetzungs- und Investitionsbereitschaft wegen der geringeren Attraktivität des Gebietes nachlässt und die Wohn- und Arbeitsbedingungen für die Bevölkerung unzumutbar werden. Bei wohnumfeldverbessenden Maßnahmen kann es sich sowohl um Vorhaben im öffentlichen Raum als auch auf privaten Flächen handeln.